Об агентском строительном подряде

Comments

• Цитата: Приветствую всех уважаемых коллег!Озадачил меня директор. Читала полночи везде, где могла. Искала «решение задачи». Что-то нашла и уяснила, а что-то не смогла найти.Вопрос касается агентства в строительном подряде. То, что принципиально это возможно я поняла. Но как должны правильно оформляться документы КС2 (КС3) с каждой из двух сторон, не нашла ответа.Смотрите. Мы – организация посредник «В». Член СРО (и как проектировщик, и как строитель), находимся на ОСНО. Организация-Исполнитель «Б» (также член СРО) по договору поручения выступает как принципал, и за некое агентское вознаграждение поручает нам найти ей Заказчика «А», с приличной суммой заказа (объема работ). При этом в договоре поручения прописывается несколько «рядов» порядка расчета. То есть, если мы находим Заказчика с объемом работ на 2млн.руб (без НДС), но не более 2,99тыс.руб., то получаем агентский процент – 3%; если с объемом работ на 3млн.руб.(без НДС) и более, то получаем агентский процент – 4%; если с объемом работ на 4млн.руб.(без НДС) и более, то получаем аг.процент – 5%, и т.д., и т.п., до 8млн.руб.(это ограничение возможного объема работ; вызвано собственными ресурсными мощностями; более не потянуть фирме-исполнителю!). Ну, с агентским процентом более или менее понятно.А как в таком случае правильно заключить договор подряда между Заказчиком «А» и нами «В»? имею в виду, что надо ли фирме «А» заказчику декларировать в тексте договора, что «В» выступает от своего лица, но за счет Поручителя «Б»? Обязательно ли?И важно: кто из сторон должен быть записан в локальных сметах и в формах КС2 (КС3) как подрядчик, инвестор и т.п. а) в случае оформления акта (справки о вып.работах) между агентом и поручителем(исполнителем), б) при оформлении тех же бумаг между заказчиком и агентом(подрядчиком..?) ?? Как передавать СФ-ры, перевыставляя или напрямую от исполнителя? Объем работ, как я понимаю, должен абсолютно совпадать и по одной сделке, и по другой. Я верно мыслю?Собственно, я думаю, что в связи с отсутствием как такого у меня юр.образования я могу многих тонкостей и не знать, и даже не знать, о чем таком важном спросить коллег. Поэтому хочу попросить: «Уважаемые коллеги! Если кто сталкивался с такими вариантами ведения строительных работ , пожалуйста, разъясните тут на форуме, на что надо обратить большое внимание. О каких тонкостях надо думать и помнить?» Если мы сейчас не изменим форму расчетов и ведения дел, то к концу года превысим лимит для перехода на упрощенку. И директор мне этого не простит!!! 🙏У меня есть попутные вопросы. Но на форуме нельзя их все сразу в кучу валить.Я потом…Заранее благодарна.

  
  Добрый день!
  Прежде всего, по правилам форума в каждой теме задается только один вопрос.
  Поэтому вопросы, которые я выделил красным, задайте, пожалуйста, в новых темах (с разделением на КС-2/КС-3 и счета-фактуры) со ссылкой на это обсуждение.
  В этой теме предлагаю обсуждать только вопрос, выделенный синим.
  Ну, и, собственно, по существу.
  Прежде всего, определитесь, пожалуйста, с видом договора, т.е. действуете ли Вы от своего имени или от имени принципала (почему акцентирую внимание - Вы сослались на поручение, а договор поручения предполагает действия от имени доверителя).
  Если, как я все же предполагаю, Вы действуете от своего имени, то называть Принципала "Б" в договоре с заказчиком "А" Вы не обязаны. Более того: даже если Вы его назвали, все права и обязанности перед заказчиком "А" возникают непосредственно у агента (у Вас) - ст. 1005 ГК РФ.
  С другой стороны, если Вы реально хотите указать принципала, запретить Вам это сделать никто не сможет.
  Важная оговорка: обязательно проследите, чтобы в договоре подряда с Заказчиком А не было оговорки о личном выполнении Вами всех работ (п. 1 ст. 706 ГК РФ) - или, как эквивалент, запрета привлечения субподрядчиков. Это иногда встречается. В этом случае Вы реально должны будете выполнять все работы сами, несмотря ни на какие условия любых договоров.
  Удачи!
• Хорошо, Игорь Александрович, я так и сделаю.
  Но как насчет объем работ в разрезе каждого из применимых к данной ситуации договоро? как я понимаю, должны сметы абсолютно совпадать и по одной сделке, и по другой. Я верно мыслю? Ваше мнение, пожалйста.
  
• Цитата: Прежде всего, определитесь, пожалуйста, с видом договора, т.е. действуете ли Вы от своего имени или от имени принципала (почему акцентирую внимание - Вы сослались на поручение, а договор поручения предполагает действия от имени доверителя).

  
  Но ведь в комментариях в гражд.договорам пишут, что любой агентский договор может быть квалифицирован либо как договор поручения, либо как договор комиссии. Комиссия, понятно, не при чем. В агентском поручитель называется принципал, что сути (на мой взгляд) не меняет.
  
  

  Цитата: Если, как я все же предполагаю, Вы действуете от своего имени, то называть Принципала "Б" в договоре с заказчиком "А" Вы не обязаны. Более того: даже если Вы его назвали, все права и обязанности перед заказчиком "А" возникают непосредственно у агента (у Вас) - ст. 1005 ГК РФ....

  С одной стороны, нам выгодно заключать договор с заказчиком только от своего имени, и прямо в тексте договора не упоминать о том, что представляем Исполнителя(иначе, Принципала). Но, с другой стороны,... а так можно? ведь желаемый результат (по короткой цепочке сделок) - это чтобы в бух.учете проводить реализацию только по агентскому вознаграждению. Как сделать, чтобы и мне, и любому другому человеку было однозначно заметно (держа договора и прочие документы в руках), что наша фирма лишь посредник в сделках?
  
  

  Цитата: .... Важная оговорка: обязательно проследите, чтобы в договоре подряда с Заказчиком А не было оговорки о личном выполнении Вами всех работ (п. 1 ст. 706 ГК РФ) - или, как эквивалент, запрета привлечения субподрядчиков. Это иногда встречается. В этом случае Вы реально должны будете выполнять все работы сами, несмотря ни на какие условия любых договоров...

  
  Обязательно прослежу.
• Цитата: Цитата: Прежде всего, определитесь, пожалуйста, с видом договора, т.е. действуете ли Вы от своего имени или от имени принципала (почему акцентирую внимание - Вы сослались на поручение, а договор поручения предполагает действия от имени доверителя).Но ведь в комментариях в гражд.договорам пишут, что любой агентский договор может быть квалифицирован либо как договор поручения, либо как договор комиссии. Комиссия, понятно, не при чем. В агентском поручитель называется принципал, что сути (на мой взгляд) не меняет.

  
  Нет, Вы не правы.
  Дело в том, что по агентскому договору агент может действовать как от своего имени, так и от имени принципала.
  В первом случае применяются правила как раз о комиссии, а во втором - о поручении.
  То есть если Вы хотите, чтобы стороной договора с заказчиком "А" был Ваш принципал "Б" - идете по модели поручения. Если хотите сами быть стороной договора - только агент по модели комиссии.
  

  Цитата: Цитата: Если, как я все же предполагаю, Вы действуете от своего имени, то называть Принципала "Б" в договоре с заказчиком "А" Вы не обязаны. Более того: даже если Вы его назвали, все права и обязанности перед заказчиком "А" возникают непосредственно у агента (у Вас) - ст. 1005 ГК РФ....С одной стороны, нам выгодно заключать договор с заказчиком только от своего имени, и прямо в тексте договора не упоминать о том, что представляем Исполнителя(иначе, Принципала). Но, с другой стороны,... а так можно? ведь желаемый результат (по короткой цепочке сделок) - это чтобы в бух.учете проводить реализацию только по агентскому вознаграждению. Как сделать, чтобы и мне, и любому другому человеку было однозначно заметно (держа договора и прочие документы в руках), что наша фирма лишь посредник в сделках?

  
  Извините, а зачем это видеть любому?
  Достаточно, чтобы об этом знали Вы, Ваш принципал и контролирующие органы. Все это обеспечивается самим заключением агентского договора с соответствующим предметом.
  Более того, неважно, действуете ли Вы как агент от своего имени или от имени принципала - в любом случае и для целей НДС, и для целей налогообложения прибыли, и в бухгалтерском учете у агента доходы - только его вознаграждение, а расходы - только те, которые не возмещаются принципалом (см. ст. 156, пп. 9 п. 1 ст. 251, п. 9 ст. 270 НК РФ, п. 3 ПБУ 9/99, п. 3 ПБУ 10/99).
• Цитата: Извините, а зачем это видетьлюбому?Достаточно, чтобы об этом знали Вы, Ваш принципал и контролирующие органы. ).

  Хорошо. Я на самом деле так и думала. Однако ситуации бывают разные. Вдруг аудиторам что-то не понравится, или вдруг - в суде 🤫 мне понадобится свидетелем быть... 😗 💃
  
  

  Цитата: Все это обеспечивается самим заключением агентского договора с соответствующим предметом.

  
  Так вот и непонятно, к сожалению. Точнее, как субподряд вписать в агентский договор. Мне не приходилось видеть такие именно договора. Нет ли возможности у Вас, IgorNevsky, еще как-то помочь? болванкой агентского субподряда, например. Я не смогла отыскать. А самой составить боязно. Могу что-нибудь упустить. Я ж не юрист.
  
  

  Цитата: Более того, неважно, действуете ли Вы как агент от своего имени или от имени принципала - в любом случае и для целей НДС, и для целей налогообложения прибыли, и в бухгалтерском учете у агента доходы - только его вознаграждение, а расходы - только те, которые не возмещаются принципалом (см. ст. 156, пп. 9 п. 1 ст. 251, п. 9 ст. 270 НК РФ, п. 3 ПБУ 9/99, п. 3 ПБУ 10/99).

  Всё здорово. Но до сих пор непонятно, мне непонятно.От меня ждут , что я дам формы бумаг. А я только гадаю: наверное, формы Кс-к такие же. И заполняются точно также как и при обычном суподряде. Хотя бы... правильно ли я предположила, что суммы договоров, а также первички (КС-ок, СФ, и т.п.) и "на входе", и "на выходе" должны быть абсолютно идентичны? Я спрашивала ведь потому, что недопонимаю.
  Пож-та, ответьте.
  И ещё. По вашей просьбе я разнесла вопросы из одного в три. Однако никто в другие вопросы не заглядывает. Может, посмотрите и "в них", что-нибудь прокомментируете?? С уважением. И спасибо.
• А не проще ли в этой ситуации вам выступить как подрядчику, а фирму "Б" обозвать вашим субподрядчиком. Пункт 1 ст. 706 ГК РФ разрешает подрядчику нанимать для исполнения своих обязательств по договору подряда других лиц (субподрядчиков). При этом подрядчик вправе использовать данную возможность, если в договоре подряда не установлено, что он должен выполнить предусмотренную работу лично. Отношения подрядчика и субподрядчика оформляются субподрядным договором, который является разновидностью договора подряда. Соответственно расценки для субподрядчика уменьшить на сумму вашего вознаграждения.
• Цитата: А не проще ли в этой ситуации вам выступить как подрядчику, а фирму "Б" обозвать вашим субподрядчиком. Пункт 1 ст. 706 ГК РФ разрешает подрядчику нанимать для исполнения своих обязательств по договору подряда других лиц (субподрядчиков). При этом подрядчик вправе использовать данную возможность, если в договоре подряда не установлено, что он должен выполнить предусмотренную работу лично. Отношения подрядчика и субподрядчика оформляются субподрядным договором, который является разновидностью договора подряда. Соответственно расценки для субподрядчика уменьшить на сумму вашего вознаграждения.

  
  К сожалению, так не надо. Я в самом верху темы написала: "Если мы сейчас не изменим форму расчетов и ведения дел, то к концу года превысим лимит для перехода на упрощенку. И директор мне этого не простит!!! " В общем. Нужно вписаться в лимит, до 60млн.р.за 12мес. Сдано полугодие, а сейчас за 9м. уже опасно оставлять, как раньше, со всем оборотом по реализации (выход) и на входе (субподряд). В Ф.2 тогда будет огромный оборот, не для упрощёнки.
• Думаю вот случай аналогичный вашему и на вопрос отвечал Александр Погребс, правда было это давно...
  
  Уважаемый Александр Бениаминович, наша организация занимается строительным проектированием – оказываем
  услуги. Работа нашей фирмы, в данном случае, похожа на посредническую. Для нас важно, чтобы на оборотах отражалась только сумма комиссионных. Существует ли аналог договора комиссии для проектных организаций и как грамотно отразить это в бухгалтерии?
  
  По общему правилу существует некий набор прав и обязанностей между сторонами в классическом (без приставки "суб") договоре подряда на выполнение проектных работ. Т.е. между «Заказчиком» и «Подрядчиком». Этот набор прав и обязанностей переходит на взаимоотношения пар «Заказчик» – «Генподрядчик» и «Генподрядчик» – «Субподрядчик». В первом случае Генподрядчик приобретает права и обязанности «Подрядчика», а во втором случае он же имеет права и обязанности «Заказчика».
  
  Теперь посмотрим на все это с точки зрения посреднического договора.
  Реально осуществить задуманное посредничество можно двумя путями: либо Договор поручения, либо Договор комиссии (есть еще агентские отношения, но для нашей цели правила агентского договора сведутся либо к поручению, либо к комиссии).
  
  Читаем:
  "Статья 971. Договор поручения
  1. По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя."
  Итак, поверенный (Генподрядчик) ОТ ИМЕНИ и за счет ДОВЕРИТЕЛЯ (Заказчика) заключает с третьим лицом (Субподрядчиком) Договор подряда на выполнение проектных работ. В результате перечисленный нами выше комплекс прав и обязанносте по этому договору имеют Доверитель (Заказчик) и третье лицо (Субподрядчик). Генподрядчик в данном случае, полностью выполнил свои обязанности (поверенного) заключив указанный договор – и умывает руки! Как-то это слишком смелый отход от обычаев делового оборота и, боюсь, не найдет одобрения ни у Вашего руководства ни у Заказчика.
  
  Читаем дальше:
  "Статья 990. Договор комиссии
  1. По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки."
  Вот тут уже ближе к жизни. Комиссионер (Генподрядчик) ОТ СВОЕГО ИМЕНИ, но за счет Комитента (Заказчика) заключает Договор подряда на выполнение проектных работ с третьим лицом (Субподрядчиком). В результате права и обязанности по этому договору имеют Генподрядчик (в качестве Заказчика) и Субподрядчик (в качестве Подрядчика). Пока это все близко к "классическим" отношениям.
  Теперь посмотрим на взаимоотношения Комитент (Заказчик) – Комиссионер (Генподрядчик).
  Читаем:
  "Статья 993.
  1. Комиссионер не отвечает перед комитентом за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной с ним за счет комитента, кроме случаев, когда комиссионер не проявил необходимой осмотрительности в выборе этого лица либо принял на себя ручательство за исполнение сделки (делькредере)…"
  Итак, чтобы максимально приблизить отношения к существующему субподряду, надо в предполагаемом договоре комиссии предусмотреть «делькредере», т.е. "ручательство комиссионера (генподрядчика) перед комитентом (заказчиком) за исполнение сделки третьим лицом (субподрядчиком)".
  
  Итак, вывод. Отношения, возникающие при привлечении субподрядчиков для выполнения проектных работ есть ни что иное, как отношения по договору комиссии с делькредере.
  К сожалению должен отметить, что для налоговых органов столь глубокие изыскания авторитета не имеют. Как показывает практика, они исходят из очевидной классификации договора (если написано "подряд", значит "подряд") и прибегают к рассмотрению сути отношений только, если им это выгодно. В Вашем случае им это, очевидно, никак не выгодно! Поэтому, если Вы решите оформлять свои отношения именно как "комиссионные", то и заключенный договор, как минимум, должен иметь название "Договор комиссии" и все необходимые атрибуты (это уже работа юриста).
  
  Куда сложнее, если у Вас субподрядчик выполняет не весь комплекс проектных работ, а лишь некоторую его часть. Вряд ли Заказчик пойдет на заключение нескольких договоров – один Договор подряда на именно Вашу часть работ и Договор комиссии на чужую часть. Выход в составлении смешанного договора. Это нам позволяет ГК:
  "Статья 421. Свобода договора
  …
  3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.»
  
  Другими словами, Вы заключаете с Заказчиком "смешанный" договор – с элементами Договора подряда и Договора комиссии. Только такой договор должен быть составлен очень грамотно, иначе в суде можно проиграть из-за досадной ошибки.
  А без суда при таком договоре и влиянии его на налоговые последствия, боюсь не обойтись! Очень уж велик соблазн переквалифицировать Ваши "комиссионные" отношения в отношения по Договору подряда в порядке Статьи 706. "Генеральный подрядчик и субподрядчик". А опровергать их будет очень тяжело, поэтому готовиться к такому суду надо уже при написании договора!
  
  Я сократила статью, может сам Александр что-то добавит. Но риск переквалификации в вашем случае очень велик и тогда уж вы не только налог доплатите, но и штраф и пени. Будем надеяться, что этого не произойдёт или по крайней мере это вам ваш руководитель простит!😰
• Большое уважение вызвал у меня ваш ответ, ваша подборка из статьи! Спасибо, уважаемая First-rite! И всё же никто из моих консультантов так мне и не ответил прямо: "Объем работ, как я понимаю, должен абсолютно совпадать и по одной сделке, и по другой. Я верно мыслю?". И в количественном, и в суммовом выражении. Скажите: ДА или НЕТ??! Пожалуйста.
  
• Извините, что вчера не смог ответить.
  Давайте по порядку...
  

  Цитата: Так вот и непонятно, к сожалению. Точнее, как субподряд вписать в агентский договор.

  
  Как раз не надо ничего вписывать! Это две абсолютно разные формы договора.
  Попробую объяснить принципиальное различие.
  В случае субподряда Вы сначала заключаете (в своих интересах) основной договор подряда с заказчиком, а потом передаете часть работ (или даже их все) субподрядчику.
  В случае агентского договора (или договора комиссии) Вы сначала заключаете договор с принципалом (комитентом) и получаете от него соответствующее агентское (комиссионное) поручение, а потом уже от своего имени, но в его интересах ищете заказчика и заключаете с ним договор.
  Так что предмет агентского договора может выглядеть, например, следующим образом:
  "Агент от своего имени, но за счет Принципала обязуется заключить договор подряда на выполнение следующих строительно-монтажных работ" (и далее описание).
  

  Цитата: И всё же никто из моих консультантов так мне и не ответил прямо: "Объем работ, как я понимаю, должен абсолютно совпадать и по одной сделке, и по другой. Я верно мыслю?". И в количественном, и в суммовом выражении. Скажите: ДА или НЕТ??! Пожалуйста.

  
  В этом случае - естественно, объемы работ должны совпадать абсолютно и полностью. В том числе и в суммовом выражении.
  Этот вывод основан на природе отношений агента и принципала: агент заключает договор подряда не для себя, поэтому все, что он получает по сделке (в том числе и задания на выполнение работ), он должен передать принципалу.
• Цитата: В этом случае - естественно, объемы работ должны совпадать абсолютно и полностью. В том числе и в суммовом выражении. Этот вывод основан на природе отношений агента и принципала: агент заключает договор подряда не для себя, поэтому все, что он получает по сделке (в том числе и задания на выполнение работ), он должен передать принципалу.

  
  IgorNevsky ! Огромное спасибо! Постараюсь ещё попримерять (туда-сюда) все варианты договоров, о которых мы тут рассуждали, и может быть, что-то неплохое у меня и получится. Посмотрим.